Pour l'immobilier de prestige, "Bruxelles reste une valeur sûre"
Libre Immo | Le groupe Barnes, spécialisé dans l'immobilier de luxe, présentait récemment les tendances et perspectives. L'occasion de situer Bruxelles et, en particulier, Ixelles et Uccle par rapport à l'international en compagnie du président du groupe et de la directrice du bureau bruxellois.
- Publié le 29-03-2025 à 16h04
Certes, le notaire Jean Martroye a rappelé que les trois communes qui nous occupent aujourd'hui ne sont pas uniformément peuplées des plus riches habitants du pays mais elles occupent quand même le haut du panier. Et c'est en particulier à Uccle et Ixelles mais aussi à Etterbeek, les deux Woluwe et à Watermael-Boitsfort que se concentrent les biens d'exception que gère Barnes, le groupe immobilier fondé et présidé par Thibault de Saint-Vincent et spécialisé dans les biens de prestige principalement en Europe de l'Ouest, en Amérique du Nord et au Moyen-Orient. Un président qui dégage comme principal enseignement des crises successives connues depuis 2020 que "l'immobilier reste une valeur refuge pour notre clientèle." Nous reviendrons prochainement avec le dirigeant français sur les grandes tendances internationales du marché de prestige.
À Bruxelles, le groupe occupe un petit immeuble d'angle de l'avenue Louise. Directrice depuis 2014, Frédérique Pauporte, nous a exposé les spécificités du marché bruxellois dans le domaine des biens exceptionnels. "Nous avons un portefeuille d'environ 200 biens, principalement des ventes mais aussi des locations, quasiment exclusivement en Région bruxelloise car nous partons du principe que nous devons avoir une connaissance parfaite du terrain pour pouvoir conseiller nos clients. Ces derniers sont généralement belges mais aussi français, anglais (ils sont restés malgré le Brexit) et européens plus généralement. Nous aimons tout particulièrement les acquéreurs qui viennent pour vivre quelque chose de fort dans la ville."
Une tendance que constate l'ancienne notaire qu'a été Frédérique Pauporte, c'est que le nombre de transactions est reparti à la hausse en 2024.
Généralement, Barnes travaille avec une clientèle qui possède des biens des deux côtés de l'Atlantique mais aussi des villégiatures en bord de mer ou en montagne. Dans ce contexte, Bruxelles n'est pas forcément la première destination mais, qu'achète-t-on avec un million d'euros à Bruxelles ? "On se tournera vers une maison de maître à rénover d'environ 250 m² avec jardin de ville et quatre chambres située à Ixelles, si possible près des étangs, ou vers un appartement de 200 m² avec terrasse et garage à Uccle. Les attentes de la clientèle de Barnes à Bruxelles sont assez claires : un bien doit être confortable, dans des coins résidentiels et verdurisés mais pas à plus de 20 minutes du centre-ville. Notre client type aime les vastes réceptions ainsi que de nombreuses chambres en suite avec salles de bains et dressing privatif ainsi que des pièces pouvant servir de bureau. Pour les appartements et hôtels de maître, un parking privatif est également apprécié. Vue, lumière et verdure sont aussi trois critères importants ; donc, une terrasse ou une cour bien exposée est appréciée. La hausse des coûts de la construction et de l'énergie incite aussi notre clientèle à désormais privilégier des biens déjà rénovés, avec une bonne performance énergétique."
Luxueux mais raisonnable
Les prix de l'immobilier bruxellois, même haut de gamme, restant cependant beaucoup plus raisonnables que dans d'autres villes européennes comme Paris, Rome, Budapest, Barcelone ou Londres, ceux concernant les biens d'exception ne s'envolent pas non plus vers des montants stratosphériques "à la monégasque" (100 000 euros le mètre carré !). "Non, ce serait tout à fait déraisonnable de pratiquer de tels montants à Bruxelles où le haut de gamme s'affiche actuellement à 5 ou 6000 euros/m². Pour les biens d'exception à Bruxelles, on évoquera donc plutôt 7 500 € et la tendance est plutôt stable. C'est ce qui fait l'un des atouts de la Région, avec sa facilité d'accès en avion (Brussels Airport mais aussi Charleroi ou Lille). L'autre atout majeur est que les quartiers huppés d'Ixelles ou d'Uccle en particulier baignent dans la verdure."
Le marché bruxellois d'exception a suivi une courbe semblable au reste du marché ces dernières années : "Il fut très soutenu en 2021 et 2022, avec des prix et un nombre de transactions en hausse, avant de reculer en 2023 et de se stabiliser en 2024."
Une tendance observée durant le Covid fut le désir de la clientèle de Barnes de bénéficier de services professionnels au sein des propriétés, comme une piscine, une salle de gym, un court de tennis ou de padel, un box pour les chevaux. Mais, depuis le retour à la normale, cette tendance s'est ralentie.
Le plus prestigieux à Bruxelles ? le Prince d'Orange
Frédérique Pauporte dresse une carte des quartiers les plus recherchés : "Les transactions pour les biens de prestige se concentrent sur le bout de l'avenue Louise et le square du Bois (Bruxelles-Ville), les étangs d'Ixelles et l'abbaye de la Cambre, l'avenue Molière, le quartier de la place Brugmann avec ses immeubles haussmanniens, la place du Châtelain pour ce qui concerne Ixelles. À Uccle, les quartiers les plus prisés par cette clientèle particulière seront ceux de l'Observatoire, du Vert Chasseur, du Fort Jaco mais aussi, plus au vert, du plus prestigieux encore Prince d'Orange. Sablon, Montgomery et avenue de Tervueren complètent ces coins d'exception."
La directrice de Barnes Bruxelles note aussi que la clientèle est dans l'ensemble assez jeune.
"Beaucoup d'entre eux gagnent rapidement beaucoup d'argents grâce à des start-up, par exemple, et ils investissent alors dans l'immobilier. Des jeunes artistes qui ont réussi à vendre leur production vont aussi investir dans un atelier. Le Belge garde plus que jamais une brique dans le ventre. Et je constate depuis quelques mois que les Français reviennent en force. Ou plutôt viennent, plus du tout à cause de l'impôt sur la fortune d'il y a quelques années, mais simplement parce que l'immobilier bruxellois est hautement qualitatif. Ils ont besoin de place, débarquent avec parfois quatre enfants… et, par conséquent, des exigences qu'il n'est pas toujours facile à satisfaire, comme un bureau pour Monsieur et un pour Madame."
Une tendance que constate l'ancienne notaire qu'a été Frédérique Pauporte, c'est que le nombre de transactions est reparti à la hausse en 2024. "Pour diverses raisons, à commencer par les divorces ou les changements de carrière mais aussi la crainte de devoir entamer des travaux, la volonté de réduire la voilure pour acheter une résidence secondaire. Ce que je constate aussi c'est que les gens ne transmettent plus les biens aux enfants. Donc, ils restent moins longtemps propriétaires. Les transactions sont cependant un peu plus lentes et les commissions sont moins élevées qu'auparavant. Le Belge avait longtemps l'habitude de se transmettre le patrimoine en famille mais, de nos jours, c'est quasiment devenu impossible. Barnes intervient aussi auprès des promoteurs pour les penthouses ou les beaux appartements. Par contre, quand il y a un effet coup de cœur pour un bien rare ou une maison d'architecte, on peut vendre beaucoup plus cher que le marché. Ce sont les 7 500 euros du mètre carré évoqués tout à l'heure et réalisés pour une petite maison d'architecte pas plus tard que la semaine dernière. Notre record, à Bruxelles, reste cependant 10 000 euros/m² pour un penthouse neuf."
Les points noirs de Bruxelles, restent la mobilité ou la saleté. "C'est en tout cas ce que nous confie notre clientèle internationale. Mais Bruxelles reste néanmoins une valeur sûre."